전매 제한의 의미와 전매 제한 하는 이유, 전매 제한의 지역 및 기간, 전매 제한 해제

1. 전매 제한의 의미 

 

아파트 전매(​轉買)란 말 그대로 매수한 아파트를 다시 되파는 것을 의미합니다. 그렇다면 분양권 전매란 무엇일까요? 아파트 전매와 어떤 차이가 있을까요?

 

분양권 전매란 아파트 분양신청을 한 후 당첨이 되어 보유하게 된 분양권을 다시 되파는 것을 의미합니다. 아파트가 이미 신축되어 있는 경우 아파트를 매수하였다가 다시 되팔게 되지만, 아파트를 신축하는 경우 우리나라에서는 선분양 후시공 구조를 택하여 아파트가 신축되기 전에 분양을 먼저 할 수 있으므로 이러한 경우 매수하는 것은 아파트가 아니라 신축된 아파트를 소유할 수 있게 되는 권리, 즉 분양권을 취득하게 되고, 이러한 권리를 다시 되팔게 되는 것입니다. 전매 제한이란 이러한 아파트 전매, 분양권 전매를 제한하는 것입니다. 

 

 

2. 전매 제한을 하는 이유 

 

왜 이러한 전매 제한을 할까요? 이는 주로 아파트의 투기를 막기 위함입니다. 입지가 좋은 아파트는 분양을 받은 후부터 가격이 상승하게 되므로 아파트 분양권을 전매하면 전매 차익을 얻을 수 있게 됩니다. 따라서 이러한 경우 별다른 투자 없이도 돈을 벌 수 있기에 입주 목적이 아닌 투기 목적으로 분양권을 취득하려고 하고, 이로 인하여 아파트 가격이 더더욱 상승하게 됨은 물론, 실제 거주하려는 사람들이 아파트 분양권을 취득하기 어렵게 됩니다.

 

이러한 이유로 실제 거주하려는 사람만 아파트를 분양받도록 하기 위하여 일정한 기간 동안 분양권을 되팔지 못하도록 하는 것입니다. 즉, 최소 일정한 기간 동안 아파트에 거주할 사람들만 분양권을 취득하라는 것이죠. 

 

 

3. 전매 제한의 지역 및 기간 

 

아파트 전매 제한에 관한 규정은 주택법에서 규정하고 있습니다. 

제64조(주택의 전매행위 제한 등) ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간(이하 “전매제한기간”이라 한다)이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. 
1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택
2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.
3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.
4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.
5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택
6. 토지임대부 분양주택

 

전매 제한이라는 문제가 재산권이나 거주의 자유를 제한하는 측면이 있어서 상당히 복잡하게 규정되어 있는 것입니다. 종래 규정의 내용을 간략히 도식화하면 다음과 같습니다. 

 

그러나 이러한 규정이 지나치게 복잡하다고 하여 최근 주택법 시행령이 개정되어 이를 단순화하고 규제를 완화하였습니다. 

 

 

 

4. 전매 제한 규정을 위반하여 전매한 경우의 효력

 

전매 제한 규정을 위반하여 분양권을 전매하면 그 효력은 어떠할까요? 당연히 무효라고 생각할지도 모르겠습니다. 무효가 아니라면 규정을 둔 취지가 몰각될테니까요. 그러나 대법원은 이를 당연 무효라고 판단하지 않았습니다. 

 

주택법 제41조의2 제1항 제1호를 위반하여 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위를 전매하는 경우 그 전매 당사자 사이의 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 되는 것은 아니므로(대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다40295 판결)

 

다만 위 대법원 판례가 전매 제한 규정을 위반한 전매에 항상 적용된다고 생각하시면 안됩니다. 전매 제한 규정이 주택법에만 있는 것도 아니고, 주택법에서도 전매 제한 사유를 다양하게 규정하고 있으며, 전매의 목적이나 시기 등에 따라 적용 법령도 달라지는 등 변수가 다양하기에 이러한 내용은 전문가의 상담을 받아야 합니다. 

 

아울러 전매 제한 규정을 위반하여 전매하는 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반으로 처벌을 받을 수도 있으니 이에 대해서는 항상 유의를 할 필요가 있습니다.